承租人允許使用房屋之第三人於租賃屋內自殺所生之損害賠償責任：臺灣高等法院臺中分院105年度上字第469號民事判決評析

白話文：
屋主對於房客在他的屋裡自殺，導致房子變成凶宅很不爽，就想告自殺者，但是，當房屋變成凶宅，就代表自殺者死了啊~這樣他還「可以」負責嗎？法院現在預設立場是可以，所以屋主告了，如果官司打贏的話，自殺者的繼承人(包含爸媽爺奶子女)就要在遺產繼承範圍內幫他賠錢。此外，屋主也告了實際跟他簽租賃契約的承租人，因為屋主認為是承租人允許自殺者使用房屋的，而且你有跟我簽約說好要保持房屋的完整性，所以也要對自殺者造成的損害負責。

不曉得大家看了覺得如何？這問題蠻通俗的，但我看了問題就覺得已心累。
一來是因為凶宅會變成一個如此顯著的負面指標，主要是根源於文化問題；二來是不少人為了這樣的價值減損去告死人(的繼承人)，尚有學者附和，覺得應多加重視對財產權的保護，甚至認為要為凶宅的所有人應受到補償才符合社會通念，所以開始自學理上重新解釋侵權行為法的構成要件......我覺得這也算是文化問題吧？而且我真的不贊成任何人尤其是法學者以社會通念為由提出甚麼有的沒的，會講社會通念的人通常都覺得自己的想法就是社會通念。



內心千百萬個不想寫，但我的見解又是一人說，所以需要使用更多文字去描述並反駁，不小心就寫了一萬字。希望交件後確實有上達天聽。

---

承租人允許使用房屋之第三人於租賃屋內自殺所生之損害賠償責任──臺灣高等法院臺中分院105年度上字第469號民事判決評

壹、案件事實

房屋承租人於民國103年3月31日向出租人承租房屋，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。嗣承租人將該屋交由其公司副總經理莊某及其家人居住使用期間，莊某及潘某（下稱莊某2人）之女莊華於103年8月18日從系爭房屋墜樓自殺身亡。

出租人主張：

一.  因莊某2人對其女之照護疏失，致系爭房屋成為令人心生畏懼的凶宅，進而造成房屋交易價格減損，最後於104年3月12日僅以新臺幣（下同）920萬元之價格售出。系爭房屋依過去仲介買賣紀錄，原有高於1,280萬元之價值，臺中市估價師公會認定之價格為14,146,293元。莊華自殺身亡之行為應依民法第184條第1項後段賠償被上訴人之損害。莊某2人為其繼承人，則應於繼承莊華遺產之限度內，負損害賠償責任。

二.  承租人承租系爭房屋後，即交由莊某2人及莊華共同使用，其等均為受承租人允許為使用、收益系爭房屋之第三人。爰依系爭租約第11條、適用或類推適用民法第432條、第433條規定，請求判決命承租人負損害賠償責任。

承租人抗辯：

一.  莊華自經診斷患有憂鬱症等疾病後，長期接受治療，難認系爭事故之發生，係有背於善良風俗，莊華亦無欲以此方式造成系爭房屋價值減損之故意。

二.  莊華已成年，同住家人對其照顧有加而未鬆懈，且承租人並非莊華之監護人，對其無事實或法律上之監督可能或義務，不應依民法第432條、第433條規定負損害賠償責任。

三.  凶宅是否影響交易價格，屬購買人心理層面因素，所導致之價值減損屬純經濟損失，與民法第432條、第433條規定係針對物理上毀損狀況課予承租人不同注意義務不同。

四.  系爭房屋於出租人出售後二週，即以1,800萬元再售出，並取得銀行貸款額度1,440萬元，顯見事發後其價值超出1,440萬元，並無跌價損失。

貳、爭點

一.  莊某2人之女莊華於系爭房屋內墜樓自殺，是否構成民法第184條第1項後段之侵權行為，並因而造成系爭房屋毀損？

二.  承租人應否依民法第432條、第433條之規定，負承租人損害賠償責任？

參、判決理由

一.  第一審法院見解[1]

(一)系爭自殺行為構成民法第184條第1項後段之侵權行為，並因而造成系爭房屋毀損

1.    依內政部授中辦地字第1016651846號公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第壹項「應記載事項」第2條明載「買賣雙方應於建物現況確認書互為確認」，該「建物現況確認書」記載「本建物（專有部分）是否曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」及內政部授中辦地字第970048190號函稱：「不動產標的現況說明書」項次11內容，本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分 )，及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）等情。由此可知，買賣標的之成屋曾發生自殺等非自然身故情事，屬於買賣契約應記載事項，倘出賣人未據實告知，買受人得依物之瑕疵擔保或不完全給付之規定請求解除契約或損害賠償，顯見上開非自然身故因素之有無，影響成屋買賣契約之效力。衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，此亦有不動產估價師公會鑑定所提出之估價報告足證系爭房屋內曾發生非自然死亡現象，確實造成系爭房屋價值減少。

2.    按民法第184 條第1 項後段規定，與同條項前段以行為人所為係不法行為為限，並不相同。所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。依臺灣社會上目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命，而不認同自殺行為。況且自殺雖係個人自己結束生命之行為，但「選擇死亡」尚非屬於憲法所保障之自由權範疇，是不能以個人自由權之行使而認為自殺行為並未違反善良風俗。查莊華於自殺時為智識正常之成年人，明知系爭房屋非其所有，當可預見倘其於該屋內自殺死亡，將使該屋成為俗稱之凶宅，日後有難以出租或出售之可能，其仍執意為之，造成他人之損害，難認無故意存在，則因其死亡造成房屋價值跌落，自有因果關係，應就其故意行為造成他人之損害，負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任。

3.    莊華雖經臨床診斷為適應障礙，患有憂鬱症、精神病、睡眠障礙，然尚難以此認定其跳樓自殺當時係處於無法辨識個人及外在環境利害得失，不具識別能力而欠缺責任能力之狀態，莊某2 人復未就此舉證證明，即難為有利之認定。

(二)承租人應依民法第432條、第433條之規定，負承租人損害賠償責任

依民法第432 條第1 項、第2 項之規定，承租人僅於違反善良管

理人注意義務，致租賃物毀損、滅失者負損害賠償責任。惟承租人依民法第433 條規定所負之責任，係屬代負責任，即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由，代同居人或第三人負賠償責任而言，倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任，承租人即應依民法第433條規定負賠償責任，與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。

查莊華於系爭房屋內跳樓自殺死亡，造成系爭房屋交易價值減損，應負民法第184 條第1 項後段之侵權行為損害賠償責任，且自殺死亡，造成系爭房屋交易價值減損之程度，不亞於系爭房屋之毀損，依相類似者，應作相同處理之平等原則，出租人應可類推適用民法第433 條之規定，請求承租人負損害賠償責任。

二.  第二審法院見解

(一)系爭自殺行為不構成民法第184條第1項後段之侵權行為

1.    民法第184條所謂之故意，係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意使其發生，或預見其發生，而其發生並不違背其本意而言。所謂背於善良風俗，係指其行為廣泛悖反規律社會生活之公序良俗者（高法院95年度台上字第395號裁判要旨參照）。查莊華於系爭房屋內跳樓自殺而結束其個人生命之行為是否有背於善良風俗，不無疑義（最高法院103年度台上字第583號判決參照）。縱屬之，出租人應證明莊華係故意以在系爭房屋內跳樓自殺之方法，致系爭房屋房價減損，而不得逕以其於系爭房屋內跳樓自殺身亡，逕認其具有侵害系爭房屋財產利益之故意（最高法院103年度台上字第583號、104年度台上字第1789號判決參照）。

2.    莊華長期至醫院接受治療，103年8月18日當天下午已至卓大夫診所就診後，先行返家休息，莊某2人原打算再帶莊華前往臺中榮民總醫院掛急診，在房間整理東西時，莊華突然奔向陽台跳下等情，顯見莊華之精神疾病復發後，積極尋求醫生協助。參以無證據資料顯示莊華與出租人有何仇恨或嫌隙，應無故意於系爭房屋跳樓自殺，加損害於被上訴人之可能，尚難認其有藉於系爭房屋內跳樓自殺，侵害系爭房屋財產上利益之間接故意。

(二)承租人應依民法第432條、第433條之規定，負承租人損害賠償責任

同一審法院見解，二審法院認為承租人因民法第433條規定所負之責任，係屬代負責任，是故出租人主張莊某2人及莊華均為承租人允許為使用、收益系爭房屋之第三人，莊華於系爭房屋內跳樓自殺，應負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任、莊某2人，對莊華於系爭房屋內跳樓自殺一事，違反善良管理人之注意義務，致系爭房屋價值減損，應負賠償責任，均不可採，出租人即無依民法第433條負賠償責任之餘地。

肆、評析

凶宅所生之損害，應否賠償？由誰負責？於台灣學說與實務存在爭議，而法院判決之重點往往在於民法第184條第1項前段、後段規定的解釋適用，本案亦不例外；惟本案之行為人有精神病史，故於「責任能力」之認定上尚有討論空間。學說上，另有對於行為人權利能力是否因死亡而喪失而不負侵權損害賠償債務、民法第433條之責任應否屬自己責任……之討論，學生茲一併探討如下。

一.  行為人權利能力是否因死亡而喪失，從而不負侵權損害賠償債務？

(一)肯定行為人權利能力因死亡而喪失者

按民法第6條規定，人之權利能力終於死亡。最高法院54年台上字第951號判例即據此認為：「不法侵害他人致死者，其繼承人得否就被害人如尚生存所應得之利益，請求加害人賠償，學者間立說不一。要之，被害人之生命因受侵害而消滅時，其為權利主體之能力即已失去，損害賠償無由成立，則為一般通說所同認，參以我民法就不法侵害他人致死者，特於第192條及第194條定其請求範圍，尤應解為被害人如尚生存所應得之利益，並非被害人以外之人所得請求賠償。故有學者認為，「於自殺者的侵權責任上，依同一理論，於其死亡時即已喪失作為權利主體的能力，亦應無由成立損害賠償責任，亦無由其繼承人繼承的問題」[2]。

(二)否定行為人權利能力因死亡而喪失者

然而，法院在自殺者的侵權責任上，大多未考量行為人的權利能力終期對侵權責任的影響而逕討論其他相關損害賠償責任問題，似乎當然肯定自殺者有權利能力；學說上對此有明確表示贊同者[3]，而多數學者則對此未置一詞。另有學者雖然否定自殺者有權利能力，但其「將損害必然發生之時間點往前拉向自殺者死亡之前一瞬間，以自殺者尚未死亡之瞬間讓其對於下一瞬間必然發生之死亡結果負擔責任」[4]。

(三)學生以為，自殺者的死亡與房屋因此成為凶宅的結果發生時點「實際上」不必然相同，亦有行為人在獲救途中身亡，而該房屋仍被社會大眾是為凶宅的情況。是故與其將爭點膠著於行為人氣絕身亡的時點，以判斷其權利能力對侵權責任的影響，不如直接就侵權行為法做個案判斷。

二.  民法第184條的架構和保護客體？

(一)條文架構

台灣侵權行為法受德國立法例之影響，區分為三種不同侵權責任型態：民法第184條第1項前段(故意或過失不法侵害他人權利)、後段(故意以背於善良風俗之方法加損害於他人)與第2項(違反保護他人法律)規定。

(二)保護客體：差別保護說與平等保護說

通說及實務見解認為，第184條第1項前段之保護客體為「權利」，若係「利益、純粹經濟上損失或權利」受侵害，則其請求權基礎為第184條第1項後段及第2項。然只有在故意以背於善良風俗或違反保護他人法律而侵害他人利益的情形，才足以成立責任[5]。而在此一區別「權利」或「利益」予以不同程度保護的「差別保護說」前提下，行為所侵害者究竟為「權利」或「利益」，攸關系爭法規之解釋適用；反之，如採取「平等保護說」，將民法第184條第1項前段所稱「權利」從寬解釋為包括各種「利益」在內，則行為所侵害者為權利或利益皆不影響法律適用結論[6]。

採取差別保護說者，其立論基礎不僅在於法條文義或法制繼受等形式概念詮釋或推論的結果，其寓意乃在於平衡兼顧「行為自由」與「權益保護」二項價值。蓋「利益」究竟不能與生命、身體、健康、自由、所有權等「權利」完全等視，故於立法政策上有保護次序之分。尤其純粹經濟上損失具「不確定性」與「不可預見性」，因此不能僅因加害人具有過失，即令其負損害賠償責任[7]。採取平等保護說者，則自比較法的觀察及文義解釋上，認為權利應包括利益，且德國立法例非比較法上之多數立法例，我國法解釋上不宜貿然跟進採取之；再者，自行為的「不法性」層面予以控制，亦可達到適度限制侵權責任，以免過度牽制社會經濟活動的相同目的[8]。

(三)學生認為，在保護客體立場的擇採上，尚須更多對實務判決及學理的爬梳，確實釐清採取前說所造成的漏洞與難題、採取後說自「不法性」層面予以控制的可行性，以及對法體系的重新檢視等，才能有所論斷。且在現行實務通說既採的立場上，若自「權利」內容作多元的解釋，或就受侵害客體的性質與重要性為辯證，亦可能透過實務判決的實踐，使利害關係人得到損害填補的效果，故本案法院採取何種立場，並非影響判決結果的關鍵。

三.  行為人自殺致使房屋成為凶宅係屬對所有權的侵害或純粹經濟損失？

(一)純粹經濟損失，係指非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失，此抽象性之損失，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產變動予以計算。而所有權受侵權行為法的保護範疇，一般而言包括對物之占有、實體侵害、權利歸屬以及使用功能的妨害[9]。

(二)惟學說實務對於房屋所有權的理解則有所不同：有認為房屋所有權係指房屋的收益處分權能，包含房屋物理上的毀損滅失或功能損害，而「交易價值貶損」與「房屋之收益權受侵害」應屬二事[10]；亦有認為交易價值貶損屬於所有權的保護範籌[11]，況且凶宅的損害範圍及歸屬主體性質上得以具體特定，反而較接近「權利」的特性[12]。

(三)學生認為，房屋交易價值貶損對所有人的侵害不可謂不大，既然其侵害範圍及內容具「確定性及可預見性」，則將之搬上檯面與其他權利同受其他侵權行為法之構成要件的檢視，或許更能使利害關係人信服。惟在此應注意承租人對允許使用租賃物之第三人自殺行為的控制能力，在相關損害賠償責任的課予上是否公允[13]。

四.  行為人是否有責任能力？是否具故意？

(一)責任能力

責任能力屬侵權行為人負損害賠償的資格，亦稱侵權行為能力。無侵權行為能力者，則無故意過失可言[14]。而責任之成立以具識別能力為前提，此係指行為人認識其行為為法律不容許，而須對其行為結果有所負責。自民法第187條規定可知，識別能力有無的判斷係依不同個案事實，以行為人於行為時對其行為責任有無辨別能力作為認定依據。一般而言，識別能力有無的判斷實務上採取「寬認識別能力存在」的態度，以保護權益被侵害之被害人；而此識別能力的欠缺，屬變態事實，理論上應由行為人負舉證責任[15]。

倘如本案，自殺者有精神病史，縱使其病史中並未提及自殺傾向，或許仍可透過就醫及服藥紀錄，舉證其行為時值病發，係屬第187條第4項「完全行為能力人於精神錯亂中所為」，因無責任能力而不負侵權責任。

另一方面，學生亦懷疑實務上寬認識別能力存在的態度，是否應在自殺案件上有所調整。由於常人有求生的本能、有理性的可能，所以原則上實務寬認識別能力的存在，亦即對人類的理性行為有所期待；但法律所規範的客體是真人，而非機器人，何況科技產品尚且有當機、演算錯誤的時候，為何法律人必須奉守成規，亦認定那些選擇不求生的人，其精神狀況通常都沒有問題呢？當人類自我放棄其珍貴而不可逆的生命時，此選擇本身不就透露出行為人的精神狀態已經受到極大的壓迫，處於失序甚至錯亂的狀態了嗎？故學生認為，行為人為自殺行為，應成為責任能力認定上的例外，而由主張權利受損者負舉證責任。或有論者[16]將吸毒、喝酒、受重大災變而「傷人」者的心理狀態，與「自殺」者的心理狀態相比，而認為前者應負法律責任，後者亦無免除之理；惟此二者，行為人對人身權益之侵害方向完全相反，此外，前者在行為當下仍有求生意志，而後者已經放棄求生了──這才是最關鍵必要的類比因素。另有論者[17]認為，應以侵權責任法建立「行為準則」，藉由損害賠償形成「威嚇作用」，以達「預防損害」再發生的目的；然而，事情如果這麼簡單就好了。法律的威嚇作用只能對理性的人發揮效果，如果自殺者有辦法關心身邊的人乃至人世間，那他就不會不要命了。此外，在此不課予自殺者侵權責任，並不代表法律放棄了預防損害及保護權益的功能，此僅係承認課予自殺者侵權責任不是一個有效的方法。

可惜本件判決中，法院一如既往，逕就自殺者有無故意或過失為論斷[18]。

(二)故意或過失

通說見解認為，故意是針對損害的一種心理狀態，指行為人對於其行為將侵害他人權利或利益的事實，有所認知或預見，並有意使之實現或其實現不違背本意而言。學說上有認為自殺者對於其行為將使房屋成為凶宅，應有所認知，或至少抱持著無所謂的心態，因此具有「間接故意」，從而贊同部分實務直接以有識別能力為前提，進一步判斷行為人有無故意[19]；惟多數學說及部分實務見解[20]，皆如同本件判決，否定自殺者對出租人的房價減損具故意。

(三)關於此部分的見解上，雖有論者認為，否定自殺者具識別能力論者，似係對自殺者一心求死、別無他念的想像；然事實上不乏有自殺者刻意穿紅衣，在自殺處留下凶宅之詛咒遺言，從而對法院一般地以「無法控制自己」、「無損害房屋價值的想像或目的」等為由，否定行為人具有故意，產生質疑[21]。

學生雖然無法代表否定論者的意見，但管見以為：當一個人已經被認定為精神錯亂，則一般人即難以從客觀上獲知其言行所代表之意涵。對此難題，法院或許可類推適用民法第187條第4項準用同條第3項衡平責任規定之意旨，斟酌自殺者與房屋所有權人之經濟狀況，使自殺者的繼承人為全部或一部之損害賠償；然而，對於行為人主觀及責任能力的認定上，不宜混淆。

五.  行為人自殺致他人房屋成為凶宅的行為是否背於善良風俗？

首應辨析者，即此處評價的客體應為「行為人自殺致他人房屋成為凶宅的行為」而非「自殺本身」。其次，民法第184條第1項後段之「背於善良風俗」，乃對行為不法下位概念的描述。實務上除少數法院對系爭行為有「不無疑義」的質疑外，事實審法院及多數學說多採取肯定見解[22]。

學生認為，在「行為人行為自由」與「被害人權益保護」的權衡上，系爭行為對房屋所有權人的權益衝擊應具不法性，而該當本條所稱之「背於善良風俗之方法」；惟法院於審判時，應確認其評價客體並非「自殺本身」，以免淪於道德甚至哲學論述。

六.  承租人應否依民法第432條、第433條之規定，負承租人損害賠償責任？

依民法第432條、第433條規定，因承租人允許使用租賃物之第三人所為自殺行為，致房屋成為凶宅時的交易價格減損，與房屋毀損滅失所生之損害相似，故有如本案一審法院，主張得類推適用系爭條文者。惟其實際適用上仍有爭議如下：

(一)自己行為責任或他人行為責任？

1.    學說上有認為，制式租賃契約第11條[23]與民法第432條的損害責任性質，屬於「為自己行為負責」的契約責任。本件承租人未違反租賃物保管義務，不生「自己行為」的契約責任；其唯一可能的契約責任在於是否應就自殺者的行為負「他人行為」的契約責任問題。而「他人行為」責任係適用民法第433條之問題，實務上將各該規定混為一談，似有不妥。

2.    實務上認為民法第433條性質上屬「代負責任」；然學說上有認為系爭規定屬於債務人為其代理人或使用人負責的規定，其責任原理與民法第224條相同，當屬「自己責任」。因此，系爭規定的承租人損害賠償責任，與民法第224條規定的履行輔助人責任同屬「無過失責任」。是故，無論承租人有無故意或過失，其即應與自己之故意或過失，負同一責任[24]。

(二)侵權責任與契約責任成立之關係？

實務及學說[25]上有認為民法第433條所稱「第三人應負責之事由」，係指「第三人對出租人應負侵權責任之事由」，從而推論得出第三人對出租人之侵權責任與承租人對出租人之賠償責任有連動性，本案法院同採此說；學說[26]上另有認為，契約責任不因侵害客體為「權利」或「利益」而有不同程度的保護，然侵權責任則因通說實務採取「差別保護說」，而對於「利益」之責任成立要件較為嚴苛，必須限於故意背於善良風俗，因此不應認為承租人的契約責任當然應第三人之侵權責任不成立而同免其責。

(三)必須致租賃物毀損滅失？

交易價格減損是否該當民法第433條「租賃物毀損滅失」此一要件，實務及學說上雖有採否定見解者，認為必須是物理上的毀損滅失或功能損壞始足該當[27]；惟亦不乏有同本案法院之見解者，認為凶宅買賣足以構成「物之瑕疵」或「不完全給付」，故無特別區別物理上或經濟上之價值貶損；更有學者自「保護法益」的觀點，提出租賃物的用益價值或交換價值，在非正常使用收益情形下受到影響，均足以構成此一義務之違反[28]。

關於此爭議，學生亦贊同學說認為實務不宜將各該規定混為一談，以及交易價格減損亦符合第433條「租賃物毀損滅失」要件之見解。然而，就第433條係屬於自己責任或代負責任上，我難以認同承租人與允許使用租賃物之第三人之間皆有如民法第224條之緊密的履行輔助人關係。蓋受允許使用租賃物之第三人與承租人間，可能如同本案，僅為公司與員工，甚至是來訪的友人等寬鬆的連結關係，並非如同民法第224條債務人與其履行輔助人間有較明確的契約關係，故若要求承租人負「無過失責任」，甚至在行為人侵權責任不成立的情況下，承租人仍須負契約之損害賠償責任，未免過苛且可能逸脫常理。

以本案為例，若依學說見解，縱使自殺者之侵權責任不成立，然承租人係負無過失責任，且侵權責任與民法第433條之契約責任無連動性，那究竟如何該判斷承租人在第433條下的契約責任？是將責任範圍擴張至當自殺者乃「過失以背於善良風俗的方法」侵害出租人時，承租人之侵權責任亦成立；還是，基本上只要有租賃物毀損滅失的結果，則在無過失責任下，將租賃物作為員工宿舍的承租人其賠償責任皆會成立？

七.  總結

學生認同本件二審法院，以行為人不具「故意」為由，得出其不負第

184條第1項後段侵權責任，以及承租人不負第433條賠償責任的結論。惟在論述上，我認為行為人為自殺行為時，係屬於第187條所稱之「精神錯亂」，故無責任能力，即無故意過失可言，從而不負第184條之侵權行為責任。至於承租人第433條之賠償責任，則係屬於「代負責任」，故在行為人不成立侵權責任時，承租人亦不負契約責任。僅例外於法院因被害人之聲請，得類推適用民法第187條第4項準用第3項、第188條第2項衡平規定之意旨，斟酌行為人、承租人與被害人之經濟狀況，令行為人或承租人為全部或一部之損害賠償。

    整體而言，關於承租人允許使用房屋之第三人於租賃屋內自殺所生之損害賠償責任，其處理方式可能如下：

(一)先論自殺者的侵權行為責任；以下可再分為二類：

1.    認為交易價格減損不該當第184條第1項前段之客體(採取必須是對所有權的物理性侵害之觀點)；以下可再分為二類：

(1)  對客觀上「是否符合背於善良風俗之方法不無疑慮」；且同條項後段須行為人以「故意」為要件，而自殺者無侵害租賃物財產價值之故意，從而其不成立本條之責。

(2)  行為人具「故意或未必故意」，符合同條項後段「故意以背於善良風俗之方法」侵害租賃物財產價值，從而成立本條之責。

2.    肯認交易價格減損該當第184條第1項前段之客體(可能係認為交易價格減損為對所有權侵害的態樣之一；或係例外應保護的「利益」；或採取「平等保護說」，認為前段之保護客體包含「利益」及「權利」)；以下可再分為二類：

(1)  然行為人不具「故意或過失」(可能係認為其無責任能力或認為其有責任能力)，故不成立本條之責。

(2)  且行為人具「故意或過失」，故成立本條之責(認為行為人具故意者，當然亦符合第184條後段)。

(二)再論承租人契約上的賠償責任；以下可再分為二類：

1.    認為交易價格減損不符合「對所有權物理性的侵害」，即不該當第433條「租賃物毀損滅失」要件。

2.    認為對所有權的侵害不限於物理性，交易價格減損亦該當於第433條「租賃物毀損滅失」要件；以下可再分為二類：

(1)  民法第433條乃「代負責任」，行為人成立侵權責任與否，與承租人契約責任之成立間有連動性。

(2)  民法第433條乃「自己責任」，行為人成立侵權責任與否，與承租人契約責任之成立間無連動性。

管見以為，房屋交易價格減損係屬對所有權人明確的財產上侵害，乃難

以否定的事實；惟其遭受侵害係源於住戶自殺，這是一個縱使竭力預防、阻止，也極可能徒勞無功的情況，亦即，此係難以憑世法所規範調和之事。因此，我認為較適當的處置方式是採取(一)-2-(1)，承認行為人無責任能力，而非去否定交易價格減損對所有權的侵害。當然，若行為人乃未成年，而其法定代理人有監督疏懈，其亦有可能成立第187條之損害賠償責任。但在行為人已成年的情況下，要其繼承人繼承其損害賠償責任的結果，實際上未必能發揮保護所有權人財產的功能，卻勢必能化作對亡者家屬的懲罰──繼承人可以選擇拋棄繼承，但那對親人而言恐怕無異於把最後的事實上連結塗銷──「把愛塗銷」[29](本案一審判決出租人勝訴，莊某2人未對損害賠償有爭執，亦未拋棄繼承)。這就是立法者追求的法律效果嗎？

    此外，在侵權責任不成立的情況下，若要承租人以民法第433條，甚至以第227條負不完全給付[30]之責，使出租人的損失得到填補，對第三人無監督照顧能力的承租人而言，恐怕更不合理。以本案為例，假設承租人必須對出租人負賠償責任，那豈非迫其對自殺者的家人另提侵權行為之訴(但應該無法通過歸責性及不法性之要件)？還是承租人必須在與出租人訂立租約時，即簽訂「第三人利益契約」以自保？凡此種種，我認為都將凶宅的風險分配複雜化及不合理化了。

    在凶宅的法律議題上，我們難以否認這本僅屬交易的重要資訊之一，而其被視為負面社會資訊的主因乃屬文化問題；縱使我們承認風俗文化造成社會現象上的差異，法律的所有權概念應有修正調整之餘地，我們也無法不去正視這一切現象起因於一難以迴避的人生風險──精神疾病，此不僅在事實上非可為外人道，於法律上的評價也左支右絀。故學生非常贊同學者吳瑾瑜所言[31]，「他人自殺行為致己身財產受損的情形，無異於火災、風災、地震來襲」，盼能以保險方式轉移此類不測風險；若不得不以法律調和，法律的介入空間，至多應僅及於以類推適用民法第187條第4項準用第3項、第188條第2項衡平規定之意旨，或因應風俗文化另立「凶宅的衡平規定」，使法院得就交易上減損的金額、承租人與允許使用之第三人間關係的緊密程度、利害關係人的經濟能力等因素，斟酌損害賠償的金額。

---

[1] 參見臺灣臺中地方法院104年度訴字第881號民事判決。最高法院106年度台上字第2498號民事裁定駁回。

[2] 葉啟洲，純粹經濟上損失在台灣侵權行為法上的保護──以最高法院相關裁判為中心，月旦法學雜誌，241期，頁66，2015年6月

[3] 陳忠五，承租人自殺致房屋成為凶宅之損害賠償責任──最高法院104年度台上字第1789號判決評釋，月旦法學雜誌，271期，頁8，2017年12月。吳瑾瑜，由所有權角度看受僱人於租賃屋內自殺衍生之雇用人侵權暨承租人契約責任爭議──以最高法院103年度台上字第584號判決為例，月旦裁判時報，34期，頁8，2015年4月

[4] 蔡晶瑩，物之瑕疵擔保責任與侵權行為損害賠償責任在凶宅問題之適用──台灣台北地方法院104年度訴字第2464號民事判決與台灣台北地方法院104年度重訴字第320號民事判決，月旦法學雜誌，271期，頁46，2017年12月

[5] 吳從周，凶宅、物之瑕疵與侵權行為──以兩種法院判決案型之探討為中心，月旦裁判時報，頁112-113，2011年12月

[6] 陳忠五，承租人允許使用房屋之第三人自殺致房屋成為凶宅之損害賠償責任──最高法院103年度台上字第583號判決評釋，台灣法學雜誌，269期，頁29-30，2015年4月

[7] 陳忠五，契約責任與侵權責任的保護客體：權利與利益區別正當性的再反省，新學林，頁90-98，2008年初版

[8] 同前註，頁100-102

[9] 王澤鑑，侵權行為，頁197，2009年7月

[10] 吳從周，同註5，頁113。邱琦，凶宅與純粹經濟上損失，月旦裁判時報，7期，頁28，2011年2月

[11] 例如台灣高等法院台中分院100年度上易字第116號判決

[12] 陳忠五，同註6，頁30-33

[13] 吳瑾瑜，同註3，頁10

[14] 黃立，民法債編總論，頁264，2006年11月

[15] 陳忠五，承租人自殺致房屋成為凶宅之損害賠償責任，月旦法學雜誌，271期，頁21-22，2017年12月

[16] 蔡晶瑩，同註4，頁46

[17] 陳忠五，同註3，頁25

[18] 吳瑾瑜，同註3，頁10-11

[19] 陳忠五，同註3，頁20-24

[20] 同前註

[21] 同前註

[22] 同前註，頁18

[23] 「承租人應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」

[24] 陳忠五，同註6，頁37-41

[25] 劉春堂，民法債編各論(上)，頁281，2008年9月

[26] 陳忠五，同註6，頁37-41

[27] 吳瑾瑜，同註3，頁13。吳從周，同註5，頁113

[28] 陳忠五，同註6，頁37-41

[29] 雖然行為人之繼承人未辦理拋棄繼承，也可能是因為行為人幾乎無遺產可言，故有無辦理拋棄幾無實質上之影響。不過，學生在法律服務時，也曾遇到當事人的丈夫車禍過世，留下一女與負債，保險受益人又不是她，正為錢與爭訟苦惱著，卻也不願意辦理拋棄繼承，而旁人理性地建言「拋棄繼承」，只是令她聞之再度哽咽，有口難言。

[30] 陳忠五，同註3，頁26

[31] 吳瑾瑜，同註3，頁13-14